אחוזת הורדים ורמ”י הפרו התחייבויות

בסוף שבוע שעבר פרסמה כבוד השופטת תמר שרון נתנאל, מבית המשפט המחוזי בחיפה, את פסק הדין הנוגע לתביעת 11 דיירים בשכונת הגולדן וילג’ לאחר שתבעו את אחוזת הורדים (חברת הבניה והאחזקה של המתחם בבעלות עו”ד יוסף עודה) ורשות מקרקעי ישראל.

עיקרי התביעה היו בנוגע לעיכוב מתן שירותים הנוגעים לגיל השלישי במתחם והיעדר אכיפה/הגבלת גיל הדיירים.

השופטת קיבלה את רוב טענות התובעים וקבעה כי על עו”ד עודה להגיש תוך 3 חודשים (מהיום או מהיום בו תכנית הבינוי תהא חלוטה. לפי המאוחר) בקשות להיתרי הבנייה לכל המתחם “וכן להמשיך בבנייה ולסיימה, כולל הפעלת כל שירותי הדיור המוגן, בתוך 12 חודשים מקבלת היתרי הבנייה”.

כן קבעה השופטת כי על “אחוזת הורדים” להפעיל במתחם בתוך 3 חודשים שמירה היקפית למתחם 24/7, הכוללת מצלמות במעגל סגור, להעמיד לרשות התובעים אופציה להתחבר ללחצני מצוקה או למוקד אבטחה וכן להעמיד לרשותם, במתחם, אמבולנס ושירותי אחות 24/7 .

מקביעותיה של השופטת עולה כי חלק מהפרות ההסכם כלפי התושבי הגולדן ויליג’ התובעים, הינן  בגדר “הפרה יסודית ומהותית” – ובסיכומו של יום גם קבעה הוצאות נכבדות למשיבים:

אחוזת הורדים: 80 אש”ח שכ”ט עו”ד + 5 אש”ח הוצאות משפט + מחצית מאגרת בית המשפט.

רמ”י: 30 אש”ח שכ”ט עו”ד + אלפיים ₪ הוצאות משפט + מחצית מאגרת בית המשפט.

על פי הנאמר בפסק הדין, יוכלו  תובעים לתבוע גם סעד כספי/ פיצויים וכו’  –  וכפי הנראה כך יעשו.

(לתקציר תחקיר ערוץ 12 בנושא הגולדן וילג’)

להלן עיקרי פסק הדין, חלקם (ע”פ הנוחות, הגודל והעניין) בצילומי מסך וחלקן כטקסט מתוך פסק הדין:

…לפיכך אני קובעת כי השירותים, אותם חייבת הנתבעת לספק לתובעים (ולכל הדיירים במתחם, אשר מעוניינים בכך) בתשלום, הם אלה אשר מנויים בתוספת הראשונה לחוק הדיור המוגן וכן אלה אשר מנויים בהסכמים עמם. אעיר כי, למעשה, הנתבעת עצמה התחייבה, גם בפני הוועדה המקומית, להקים במתחם שירותי דיור מוגן, על פי חוק הדיור המוגן ועל פי חוזי הרכישה ובסיכומיה היא לא חזרה בה מכך.

למען הסר ספק, להלן פירוט השירותים אשר הנתבעת מחויבת להקים ולהפעיל במתחם:

על פי התוספת לחוק הדיור המוגן-

1. שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד בעל רישיון הפעלה בבית הדיור המוגן ;
2. שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, ולמעט ניקיון הדירות ;
3. כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן ;
4. הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לאורך כל שעות היממה ;
5. מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם ;
6. שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך ;
7. פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, ככל שמונה, מתוך סל שירותים שעליו יורה השר, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים ;
8. שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.

בנוסף לשירותים הנ”ל, מחויבת הנתבעת לספק לתובעים (ולכל רוכשי הדירות במתחם, אשר מעוניינים בכך) את השירותים המפורטים בסעיף 3 ב’ לחוזי הרכישה, ואלה הם:

מרפאה, אחות, אמבולנס צמוד; שירותי שמירה הכוללים אבטחה היקפית, מצלמות, שער כניסה וכן שירותים חברתיים הכוללים בריכה, חדר כושר, קולנוע, תיאטרון וכו’.

הנתבעת טרם החלה בהקמת שירותי הדיור המוגן ואף לא הגישה תכנית מפורטת לצורך כך ובכך היא הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את חוזי הרכישה עם התובעים. לא למותר לציין, כי לדירות התובעים (למעט תובעים 7-6 ו- 11-10 ) טרם הותקן חיבור חשמל קבוע וכעת מסופק להן “חשמל זמני”.

למעשה, הראיות שהובאו בפניי, מצביעות על כך שכל העיכובים בהקמת שירותי הדיור המוגן ובהפעלתם וכן בהשלמת הפרוייקט, נעוצים, כולם, בהתנהלותה של הנתבעת, במעשיה ובמחדליה.

מי שאחראית לבנייה בסטייה מהיתר הבנייה ומתכנית המתאר, לאופן בו תוכננו על ידה תכניות הבינוי ולמועדי הכנתן, למספרן הרב, לאי הגשת בקשות להקלות על אף שהדבר היה נדרש על פי תכניות הבינוי שהיא תכננה, לסדר הבנייה אשר נקבע על ידה, לקצב הבנייה ועוד, היא הנתבעת בלבד ולא התובעים, או כל אדם אחר.

מתכניות הבינוי ומהאמור לעיל עולה, כי, במקום להעדיף את בנייתם של הבניינים עבור שירותי הדיור המוגן, את הקמתם והפעלתם של שירותים אלה, העדיפה הנתבעת לקדם ולבנות שורה שלישית של דירות “פרטיות” (שלא לדיור מוגן) ואת הקמת שירותי הדיור המוגן דחתה “לשלב הבא” וכעת, היא תולה את האחריות לכך, בהתנגדותם הלגיטימית של התובעים לתכניות בינוי שהגישה, אשר אינן תואמות את תכנית המתאר ואת התחייבויותיה כלפיהם, התנגדות אשר התקבלה בחלקה. ראו, בעניין זה, את עדותה של מהנדסת הוועדה, אשר פירטה מספר סיבות לעיכובים, שכולן נגרמו בשל התנהלות הנתבעת…

זאת ועוד – מגרסת הנתבעת ומעדותו של עו”ד עודה עולה, שהנתבעת “פירשה” את מגבלת הגיל, פירוש רחב ביותר שאינו עונה על ההגדרה ועל מטרת ההקצאה וכן, שהיא כלל לא הקפידה לשמור על מגבלת הגיל, גם לפי “פרשנותה” היא (שיש להניח שהקלה עליה למכור דירות במתחם).

תחילה טענה הנתבעת שהיא איננה יודעת אם נמכרו דירות בניגוד למגבלת הגיל. בנוסף, מעדותו של עו”ד עודה עלה, כי הנתבעת לא הקפידה, במהלך מכירת הדירות, לוודא שהרוכשים הם בני 55 ומעלה. לשאלה אם הנתבעת ביצעה בדיקה של גיל הרוכשים השיב: “אני מניח שכן. אני מקווה שלא החליק מישהו, בטעות. לא על כל החוזים אני מחתים לפעמים מחתים עורך דין במשרדי“. עו”ד עודה לא העיד שהוא עצמו וידא את גיל הרוכשים ואף לא הובאה כל ראייה, כי כל מי שהחתים את הרוכשים על החוזים וידא שהם עומדים במגבלת הגיל.

אחריותה של רמ”י איננה אחריות למעשיה ולמחדליה של הנתבעת, אלא (כפי שיובהר להלן) היא אחריות הנובעת ממעשיה וממחדליה של רמ”י עצמה – לוודא שמטרת ההקצאה נשמרת.

86 . מהראיות שהובאו בפניי עולה, כי רמ”י לא קיימה התחייבות זו; על אף שלא נדרש לכך מאמץ רב, היא לא עשתה דבר על מנת לוודא שהרוכשים עומדים במגבלת הגיל. בניגוד לטענת רמ”י, אין צורך בקיום פיקוח על ידי ביקורים במתחם (בדומה ל”ביקורי מעגל” שנערכים במסגרת הדיור הציבורי). מאחר שכל חוזה רכישה מועבר על ידי הנתבעת לרמ”י, על מנת שתאשרו והיא זו שחותמת על הסכמי חכירה עם הרוכשים, כל שהיה על רמ”י לעשות הוא לבדוק, על דרך השגרה, אם רוכשי הדירה שחוזי הרכישה שלהם הועברו אליה, עומדים במגבלת הגיל ואם כן – האם קיימת התחייבות של הרוכש שלא להעביר את הזכויות בדירה או להשכירה, למי שאינו עומד במגבלת הגיל.

… אוסיף ואומר, בקצרה, כי על רמ”י, כרשות מנהלית, חלות חובות מתחום המשפט המנהלי, גם כאשר היא פועלת בתחום המשפט הפרטי וגם מכוח חובות אלה, היה על רמ”י להקפיד על אי אישור חוזים אשר אינם עומדים במגבלת הגיל.

התוצאה

100 . אני מקבלת, חלקית, את תביעת התובעים וקובעת כדלקמן:

א. הנתבעת הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את התחייבויותיה כלפי התובעים, הן בעניין המועדים להשלמת בנייתם של שירותי הדיור המוגן והפעלתם והן בעניין מגבלת הגיל. אני מורה, אפוא, על אכיפת חוזי הרכישה, על כל תנאיהם.

ב. רמ”י הפרה, הפרה יסודית ומהותית, את התחייבותה כלפי התובעים לשמור על המתחם כ”מתחם לדיור מוגן” היינו – לוודא חתימה על חוזי רכישה והסכמי חכירה רק עם רוכשים העומדים במגבלת הגיל, זאת – בהיות התובעים, לעניין מגבלת הגיל, “צד שלישי” לחוזי הפיתוח והחכירה.

אשר לצווים המתבקשים

101 . למען הסר ספק מובהר, כי החלטות הוועדות שדנו בתכניות, אינן עומדות לביקורת במסגרת תיק זה (הוועדות אף לא צורפו להליך) ולכן אין בדעתי להתייחס אל תוכנן. כן מובהר, כי אין בהסכמה שהושגה בין המועצה לבין הנתבעת, כדי לגרוע מחובתה של הנתבעת לבנות ולהפעיל את כל שירותי הדיור המוגן, כפי שפורטו בפסקה 30 לעיל.

102 . מתגובת ב”כ התובעים לבקשה להגשת החלטת הוועדה המקומית, בהתנגדויות לתכנית בינוי 2020 כראייה נוספת (אשר הוגשה לתיק בית המשפט ביום 21.7.22 ) עולה, לכאורה, כי התובעים הגישו ערר לוועדת הערר (ראו בראשית עמוד 2 לתגובה) כך שלכאורה, החלטת הוועדה המקומית אינה חלוטה.

בין אם החלטת הוועדה המקומית חלוטה ובין אם לאו, ניתן בזה צו המורה לנתבעת להקצות שטח של 1,600 מ”ר, לטובת שירותי הדיור המוגן, בהיקפים ובשטחים על פי הפירוט אשר בתוכנית בינוי 2013 וכן לבנות ולהפעיל במתחם את כל שירותי הדיור המוגן הקבועים בתוספת לחוק הדיור המוגן ובנוסף לכך – את כל שירותי הדיור המוגן, להם היא התחייבה בחוזי הרכישה.

ככל שיש צורך להגיש, לשם כך, תכנית בינוי חדשה, ניתן בזה צו המורה לנתבעת לעשות כן בתוך חודשים מהיום. על תכנית הבינוי החדשה שתוגש (כאמור – ככל שיש צורך בכך) להיות תואמת לתכנית המתאר (ללא הקלות שטרם התבקשו) להסכמי הפיתוח והחכירה ולאמור בפסק דין זה, וכן עליה לעמוד בכל התחייבויותיה שבחוזי הרכישה, כולל שירותי הדיור המוגן, בהיקפים כאמור לעיל, כך שניתן יהיה לאשר את התכנית החדשה ללא עיכובים נוספים.

103 . ככל שבתכנית בינוי 2020 הוקצה לשירותי הדיור המוגן שטח של 1,600 מ”ר, בהיקפים ובשטחים על פי הפירוט אשר בתוכנית בינוי 2013 , כך שאין צורך בהגשת תכנית בינוי חדשה, ניתנים בזה צווים כדלקמן:

ככל שלא הוגש ערר על החלטת הוועדה המקומית, או ככל שהערר לא שינה/ישנה את לוח הזמנים שנקבע בה (על פי ההסכמה בין המועצה לבין הנתבעת, כאמור בפסקה 13 לעיל) על הנתבעת להגיש, בתוך 3 חודשים מהיום או מהיום בו תכנית הבינוי תהא חלוטה (לפי המאוחר) בקשות להיתרי הבנייה, הנדרשים לשם השלמת כל הבנייה במתחם, וכן להמשיך בבנייה ולסיימה, כולל הפעלת כל שירותי הדיור המוגן, בתוך 12 חודשים מקבלת היתרי הבנייה.

104 . ללא קשר לקיומה או לאי קיומה של תכנית בינוי חלוטה, לאור התחייבות הנתבעת בסעיף 11 ג לנספחי א’ לחוזי הרכישה, ניתן בזה צו המורה לנתבעת להפעיל במתחם, בתוך 3 חודשים מהיום את השירותים כדלקמן: שמירה היקפית למתחם 24/7 , הכוללת מצלמות במעגל סגור, להעמיד לרשות התובעים אופציה להתחבר ללחצני מצוקה או למוקד אבטחה וכן להעמיד לרשותם, במתחם, אמבולנס ושירותי אחות 24/7 . שירותים אלה ניתן להקים ולהפעיל גם ללא צורך בבנייה נוספת על זו הקיימת כיום.

105 . באשר לגיל הרוכשים – מאליו מובן, כי כאמור לא ניתן לבטל, במסגרת פסק דין זה, חוזי רכישה, או הסכמי חכירה, שכבר נחתמו, אך ניתן לתת צווים לגבי העתיד.

ניתן בזה, אפוא, צו המורה לנתבעת שלא למכור ו/או להשכיר דירות במתחם למי שאינם עומדים במגבלת הגיל, כאמור בפסקאות 64-62 לעיל וכן לסרב, מכאן ואילך, לתת אישור להעברת זכויות בדירות, או להשכרתן, בניגוד למגבלת הגיל.

לגבי רמ”י

106 . ניתן בזה צו המורה לרמ”י שלא לאשר חוזי מכירה/השכרה של דירות ולא לאשר העברת זכויות בדירות לאחרים, ולא לחתום על הסכמי חכירה עם רוכשים, אשר אינם עומדים במגבלת הגיל, כאמור בפסקאות 64-62 לעיל.

שמירת זכויות

107 . מובהר ומודגש, כי אין בצווים הנ”ל ובמועדים שנקבעו בהם, כדי לשנות מכל התחייבויותיה של הנתבעת בחוזי הרכישה, לרבות התחייבויותיה לעמוד במועדים שנקבעו שם, ומקביעותיי לפיהן היא הפרה את התחייבויותיה. ניתנה לתובעים, כאמור, רשות לפצל סעדים ולתבוע פיצויים, בנפרד, ככל שירצו לעשות כן.

הוצאות ושכ”ט עו”ד

108 . לא נפל כל פסול בהגשת התביעה או בניהולה על ידי התובעים. ניהול התביעה היה מכביד וחלקו מיותר, אך האחריות לכך נופלת, בעיקרה, על כתפי הנתבעת ורק בחלקה על רמ”י. התובעים זכאים להוצאות ריאליות, אשר את רובן יש להטיל על הנתבעת.

109 . לפיכך, אני מחייבת את הנתבעות בהוצאות כדלקמן:

א. הנתבעת תשלם לתובעים את ההוצאות המפורטות להלן:

1. החזר מחצית מאגרת התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום בו שולמה ועד להחזר המלא בפועל.
2. הוצאות משפט בסך כולל של 5,000 .₪
3. שכ”ט עו”ד בסך 80,000 .₪

ב. רמ”י תשלם לתובעים את הוצאות המפורטות להלן:

1. החזר מחצית מאגרת התביעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום בו שולמה ועד להחזר המלא בפועל.
2. הוצאות משפט בסך כולל של 2,000 .₪
3. שכ”ט עו”ד בסך 30,000 .₪

הסכומים הנ”ל ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ”ב כסלו תשפ”ג, 16 דצמבר 2022 , בהעדר הצדדים.

תגובתו של עו”ד אושי אלמליח:

פסק הדין שניתן על ידי כבוד השופטת, תמר שרון נתנאל, מדבר בעד עצמו. בית המשפט הוציא תחת ידו פסק דין ארוך ומנומק, במסגרתו פורטו המחדלים הרבים הן של היזם והן של רמ״י, לאורך השנים. השופטת נתנאל קבעה בצורה מהדהדת כי היזם ורשות מקרקעי ישראל הפרו בהפרה יסודית ומהותית את התחייבויותיהם כלפי הדיירים במתחם ובהתאם הוציאה צווים ברורים להמשך.

בית המשפט דחה את טענות היזם כלפי הדיירים, תוך שהובהר בפסק הדין, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי היזם הוא האחראי הבלעדי לעיכובים בבנייה, וכי התנגדויות התובעים לתוכניות הבינוי היו מוצדקות, נוכח התנהלותו.

בית המשפט הוכיח שוב כי הוא מבצרם האחרון של האזרח הבודד והאוכלוסיות המוחלשות. בית המשפט בפסק דינו זעק את זעקת התובעים, ונעמד כחומה בצורה בעבורם אל מול היזם, רמ״י והרשויות השונות.

הדיון המשפטי תם אך המשימה טרם הושלמה. אנו נעמוד על המשמר ונוודא, מקרוב, ובאופן צמוד את קיום התחייבויות היזם ואת פעולותיה של רמ״י ורשויות התכנון.

11 התובעים המופלאים הוכיחו אומץ רב בעמידתם האיתנה על עקרונותיהם, למרות המחיר האישי הכבד הנובע ממאבק ציבורי, ובחירתם שלא לשתוק אל מול העוול שנעשה בעניינם. היום התובעים יכולים לזקוף קומתם ולהרים את ראשם, בגאווה גדולה. תודה מיוחדת לתושבי הכפר שעמדו לצידם של התובעים ונתנו רוח גבית למאבקם הצודק. היתה לי הזכות לייצג את התובעים, אשר עמדו במשך שנים כברוש לבדו מול אש ומים.

מרמ”י נמסר:

אנו  לומדים את פסק הדין ונפעל בהתאם לאמור בו.

עו”ד יוסף עודה בתגובתו לפסק הדין:

ביום 16.12.22 ניתן פסק דין בתביעת חלק מהדיירים

וכב’ השופטת קיבלה באופן חלקי את התביעה של הדיירים, בעיקר בתחומים שטענתי כבר מלכתחילה כי הם בבחינת התפרצות לדלת פתוחה.

כבר בכתב ההגנה הודעתי כי אינני מתכחש להתחייבות שלנו למתן שירותי הדיור המוגן והבטחתי להעמיד שירותים אלה למען דיירי המתחם תוך 12 חודשים מיום מתן היתר הבניה וזה מה שקבעה השופטת בפסק הדין.

פסק הדין מחזיר אותנו לנקודת ההתחלה וקובע כי עלינו להגיש תכנית בינוי חדשה תוך 3 חודשים ולעבור את הליכי התכנון מחדש שיכולים להתמשך לחודשים רבים , ולאחר סיום הליכי הדיון בתוכנית הבינוי להגיש בקשות להיתר תוך שלושה חודשים נוספים ורק לאחר קבלת ההיתרים ותוך 12 חודשים לתת את שירותי הדיור המוגן… דבר שיכול להימשך כ-3 שנים!!! לא חבל על כל הסחבת הזאת !!!

לצערי פסק הדין הביא את התוצאה ההפוכה מבחינת טובת הדיירים ויביא להמשך העיכוב בהליכי התכנון והבניה של המתחם.

יצוין כי פסק הדין חייב אותנו לספק שירותי שמירה היקפית ומצלמות אבטחה וכן להעמיד אופציה לחיבור לחצני מצוקה וכן שירותי אחות ואמבולנס תוך 3 חודשים.

נתחיל מיד בגיבוש חבילת השירות הנ”ל, נתמחר את העלויות ונעמיד אותה לרשות הדיירים.

מבחינת גיל הדיירים קבע פסק הדין כי מעתה ואילך יש להקפיד על העברת הזכויות לרוכשים מתחת לגיל 55, אך נקבע בפסק הדין כי קביעה זו לא חלה על העבר, ובשל כך אין לה משמעות משום שכל המתחם כבר נמכר זה מזמן.

מבחינתנו נכבד את פסק הדין כלשונו על כל המשתמע מכך ונקפיד בכל העסקאות העתידיות שהשימוש ו/או הזכויות בדירות לא יועברו לאנשים מתחת לגיל 55.

אגב פסק הדין לא קיבל את עמדת התובעים וקבע כי מספיק שבו זוג אחד הינו מעל גיל 55 שאז זה מכשיר את מגורי כל המשפחה כולל הילדים.

כמוכן קבע פסק הדין כי אינו יכול לשלול שהעברת זכויות בדירה למשקיע אשר התחייב שהשימוש בדירה ייעשה ע”י אנשים העומדים במגבלת הגיל אכן עומד במגבלת הגיל.

פסק הדין חייב אותנו להיצמד לתוכנית הבינוי משנת 2013 שכללה למשל הקמת אולם אירועים בשטח של 400 מ”ר דבר שביטלנו בתוכנית הבינוי החדשה אבל לאור פסק הדין נהיה מחויבים להקים אותו !!!

האם זה מה שרוצים הדיירים ? בכל אופן הקמת אולם האירועים בשכונה יירשם לזכות התובעים.

כמוכן פסק הדין חייב אותנו להקים מרכז מסחרי בשטח של 1600 מ”ר כפי שנקבע בתוכנית הבינוי משנת 2013 ועוד 1000 מ”ר משרדים/רפואה וכן כ-1600 מ”ר החלמה ושיקום.

אינני בטוח כי זו הייתה מטרת התובעים אשר מצד אחד בקשו בתביעתם לחייב אותנו להיצמד לתוכנית משנת 2013 ומצד שני התנגדו להקמת המרכז המסחרי והמשרדים בפני הוועדה לתכנון ובניה.

כעת פסק הדין חייב אותנו לקיים את הוראות התוכנית משנת 2013 ואנחנו מאוד שמחים על כך.

השופטת גם קבעה בפסק הדין, סעיף 28, כי אין כל מניעה שהנתבעת תשווק את הדירות במתחם גם למי שאינו מעוניין בשירותי הדיור המוגן, הנחשב כאופציה בלבד, כל עוד נשמרת מגבלת הגיל.

מכאן אנחנו יכולים לבנות ולשווק את יתר היחידות שבמתחם גם לדיירים שאינם מעוניינים בשירותי הדיור המוגן ובלבד שנשמור על מגבלת הגיל.

אנחנו סבורים כי פסק הדין אמור לעשות סדר בעניינים אך לדעתי היה ניתן להגיע לתוצאות טובות יותר באמצעות הידברות והתייעצות דבר שנשלל, לצערנו, ע”י התובעים לאורך כל הדרך.

בכל מקרה נמשיך לפעול לטובת המתחם והדיירים עד להגשמת החלום במלואו גם אם הדבר, לצערנו, מתעכב.

יוסף עודה – גולדן וילג’